12+
|
При покупке земельного участка для садоводства и строительства дома важнейшим аспектом, который нужно учесть, является категория и вид разрешённого использования участка. Не на всех участках можно возводить жилые строения, и на ещё меньшем их количестве можно оформить постоянную прописку, регистрацию.
Всего существует семь категорий земель: сельхозназначения, промышленности, особо охраняемых территорий, лесного фонда, водного фонда, земли запаса и, наконец, земли поселений.
На землях последней категории, выделенных под индивидуальное жилищное строительство, малоэтажное строительство или под личное подсобное хозяйство, можно не только строить загородный дом, но и прописаться в нём.
Строительство и даже прописка возможны и на землях сельхоз назначения. Например, существуют земельные участки сельхозназначения с разрешённым видом использования под индивидуальное жилищное строительство.
Особое внимание нужно обратить на земельные участки категории "земли сельхозназначения", с видом разрешённого использования "садоводство" или "огородничество" или "для дачного ведения хозяйства".
Если вид разрешённого использования – дачный, то вы имеете полное право построить жилой дом с правом регистрации или без права регистрации.
Если это садовый участок, то вы имеете право построить жилой дом, но уже без права регистрации.
При огородном участке земли вы не имеете права ни строить жилой дом, ни регистрироваться.
Для строительства и постоянного проживания на сельскохозяйственных землях фермерского назначения или личного подсобного хозяйства покупателю надо становиться предпринимателем без образования юридического лица (ПБОЮЛ), то есть фермером с соответствующим сертификатом.
Чтобы точно выяснить, возможно ли и какое строительство на покупаемом земельном участке, лучше обратиться в земельный комитет района. У местных властей можно узнать и о возможностях и о перспективах перевода земель из одного назначения в другое.
После того как подходящий земельный участок выбран, начинается процесс оформления покупки.
Первое, с чего начинается сделка – это получение и проверка имеющихся у продавца или его риелтора документов. При встрече и знакомстве с продавцом нужно посмотреть его паспорт и оригинал свидетельства на право собственности на землю (если такое свидетельство оформлялось), чтобы убедиться, что земля принадлежит именно данному лицу.
Если показывают только копию, то лучше от сделки отказаться, так как копия свидетельства могла быть выдана в случае, когда участок находится под арестом или когда само свидетельство изъято, если участок является предметом судебного разбирательства.
Если продавцом выступает риелтор, необходимо съездить в агентство недвижимости, которое он представляет, и узнать, работает ли там этот человек, посмотреть лицензию, ознакомиться с документами, на основании которых продаётся данный земельный участок.
Если продавец действует через представителя, то нужно попытаться проверить, отозвана доверенность представителя или нет. В доверенности должно быть прописано, какую именно недвижимость доверяют продать представителю, по какой цене, имеет ли он право подписывать договор по сделке.
Если в качестве подтверждения права собственности на продаваемый участок продавец представил свидетельство о собственности, то желательно внимательно его изучить – в нём указано кем и когда выдано свидетельство, на основании каких документов, кто является собственником земли, сколько земли выдано, статус участка (не все участки пригодны для строительства), кадастровый номер участка.
К свидетельству на право собственности обязательно должен быть приложен кадастровый план. В нём указываются количество соток, категория земли, сведения о частях земельного участка, план его границ, а также все обременения по данному участку земли (например, могут проходить газовые трубы, коммуникации, водоснабжение, кабели, находиться древесно-кустарниковая растительность, не подлежащая вырубке).
Это важно знать, поскольку при переходе права собственности все обременения и ограничения на строительство сохраняются. Однако бывают случаи, когда в документах на землю ряд ограничений и обременений не указан.
От продавца также желательно получить документы, на основании которых он стал владельцем участка – договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о наследстве. Продавец обязан также представить документы об уплате налогов на землю.
Во избежание недоразумений с родственниками продавца, можно получить нотариально заверенное согласие супруга (супруги) на сделку.
Если психическое здоровье продавца вызывает у вас сомнения, потребуйте справку о его дееспособности. Невменяемость на момент свершения сделки может стать причиной признания её недействительной.
При общении с продавцом нужно сравнить, сколько соток было выделено продавцу по документам и сколько используется и продаётся сейчас. Многие граждане самовольно "прирезают" себе дополнительные площади.
Если свидетельство о праве собственности на участок отсутствует, получите у продавца иные документы, на основании которых он владеет (распоряжается) участком. Это могут быть постановление, распоряжение местного органа власти, договор купли-продажи и т.п.
Некоторые владельцы до сих пор не оформили имущественные права на земельные участки (т. е земельный участок принадлежит им на праве пожизненного наследуемого владения, бессрочного пользования и пр.).
В стародачных местах и садоводческих товариществах этот вопрос наиболее актуален, так как пользование земельными участками там осуществляется исторически. Отсутствие свидетельства о собственности и свежего кадастрового плана существенно усложнит и задержит сделку.
От того, на каком праве у продавца находится земельный участок, какие у него есть документы, какова категория и вид разрешённого использования земельного участка зависит стоимость, длительность, схема и сложность всей дальнейшей сделки. В простых случаях от её начала до получения права собственности из регистрационной палаты пройдёт полтора-два месяца, затраты составят 500 рублей (по ценам марта 2012 г.).
По материалам журнала "Полный порядок".